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土地を現金買いするメリットとデメリット / 写真教室が楽しい♪

wizです(^^

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先日より通い始めた写真・カメラの教室ですが、非常に楽しいです♪

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※場所が銀座なので、建物や店舗を見て歩くのも楽しい♪


不動産投資を始めた頃にも同じような感情になった事を思い出しますが

「知らない事を知ることの楽しさ」を実感し、気持ちが充実しています。


同時に「自分は写真が好きなんだなぁ~」という

自分の再確認も出来ていますしね(^^

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※ノートはメモでギッシリ(情報量が多くて速記のようになってますw)


現在のカメラはカメラ任せ、

具体的にはオート機能で十分綺麗な写真を簡単に撮る事が出来ます。


私もオート機能で撮る事が多い事もあり、技術の進化でどんどん良くなってゆ

く最新機種が出る度についつい買い替えを行ってしまいます(^^;


写真を撮る、その瞬間は2度とありませんので、出来る限り「良い」と、

私自身が思うものを残したいという理由からの選択です。


私のメインのカメラやスマホが、常に最新に近いものを持っているのには、そ

のような理由があるんですよ(ww


決してただのガジェット好きだったり、無駄使いをしている訳ではないと感じ

て頂けるとありがたいです(^^;;;


しかし、カメラ任せでは無い「自分の味」を加える事で「自分好み」の写真を

創れる事を今回のスクールで知りました。

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※例えばこんな内容です(^^


「自分好み」というのは、例えば「カッコいい」とか「柔らかい」とか、自分

自身が「ぐっとくる」もの。そして写真を見てもらいたい人が「ぐっとくる」

だろうと思うもの等、どでも感性的なものですね(^^


教室内では、色温度が低いとか高いとか。

色の質感が好みとかそうでないとか。


光と影の固さと柔らかさのせめぎあい。

それをどう表現をするかがフラッシュの面白いところ。

とか、感性的な話が飛び交っていますが、それが大変刺激的です(^^


現在15時間程度の時間を教室で過ごし、残るは後半日程度なのですが、

今後も色々なシチュエーションを勉強する為に教室に通う事になりそうです。


そして物件の撮影他、いろいろな場面に還元していきたいですね(^^♪

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※講師は、カメラ雑誌CAPAの創設&現役の馬場先生!


さて、本題。

書き残していた融資の話をもう一つだけ書いておきたいと思います。

それは「なぜ、土地を現金で購入したのか?」というお話です。


個人的には何事もバランスだと思いますので、全てはケーズバイケース。正解は

無いと思うのですが、私は次のメリット・デメリットを念頭に動いています。


■メリット

 1.足の速い情報を抑えられる。
 2.現金を持つよりも含み資産を持てる(相場よりも安く仕入れている場合)

■デメリット

 1.資金のロック期間が長くなる。



今回購入した土地は、私好みの物件が建てられる形の人気エリアの角地です。

金額も極端に安くはありませんが、一般的な相場から見れば安く、おそらく資本

を持つ大手ビルダーであれば、即座に購入するのではないかと思う場所でした。

つまりメリットにある二つを満たす為、購入する事にした訳です。


勿論現金がなければ取れない方法でしたが、今回は物件の売却後の投資と言う事

で「持っている戦い方」が出来たというのも理由です。


ただ、デメリットですね。

土地を見つけてから家賃が発生するまでには、大まかには6~10か月程度期間が

必要になります。もちろん、そこから回収がスタートするわけですから、使った分が

戻ってくるわけではありません。


その間にさらに良い情報が出た場合や、何かしら現金が必要な案件が発生した

場合、その対応が難しくなってしまいます(勿論資金ギリギリはNGです)


また今回のように「融資がつかない」となれば、ロック期間がさらに長くなって

しまう為、より大きな機会損失やリスクに繋がる可能性があるわけですよね。


「土地を購入すると地主化」という言葉がありますが、これはその土地単体で見

た時の話であり、2棟目以降の場合は、1棟目の状況も見ながら購入した土地

を合算して評価される事になると思います。


例えば信用棄損した1棟目の補填だけで、評価が終わってしまうという可能性も

あるんですよね(^^;;;


融資が厳しく(正常に戻ったとも言う)なった今、銀行さんも単体案件ではなく

今回の私の例でもあるように「法人と個人」等の、事業全体で見た案件として、

「しっかり」審査されることになります。


持ち込みたい案件単体を見つつも、事業計画の全体を俯瞰しながら、メリットデ

メリットを考え、買って進めるか、融資特約等で買わずに進めるかの検討をする

事が、「よりしっかり」と必要になってきたなと感じた次第です。


ちなみに、私の場合は「好みの土地」の条件の中に、「切り売り可能」という要

素も入れている為、最悪融資が付かなかった場合は「分筆して造成地として切り

売りしよう」と考えていました(当然利益も出ます)

だからこそ、より積極的に購入して進めると決める事が出来たという理由もあり

ました(^^


では、今日はこの辺で。

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※スクールが入っているビルには日産のショールームも!!

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※リーフのレースモデルコンセプト。非常にカッコイイ!

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※フォーミュラーEのマシンも!

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融資、2本柱の重要性 / VRを考察

wizです(^^

昨日は投資仲間のライス棟梁と億トレーダーマッツさんと共に、

プレイステーションVRを体験しつつVRの未来について色々議論してみました。

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※初VRのライス棟梁


今後間違いなく伸びていくだろうと、初体験のマッツさん。

今回はわかりやすい題材として、車のソフト(グランツーリスモスポーツ)。

そして飛行機のソフト(エースコンバット)を利用して、バーチャルリアリティ

を体験してもらいました。


VRの画期的な部分は、テレビという平面に映った情報を見るだけの世界から、

全方位に映る情報の中に入る事で、日常生活により近い形で情報を得る形にな

り、結果「見る」から「体験・体感」が出来るようにるという部分です。

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※こちらも初体験のマッツさん


この「凄さ」については中々文章で表すことが難しい内容ですので、体験できる

機会がある場合は、是非体験してみて頂けたらと思います。


恐らくその体験から、VRという技術を使った次の世代への実感が得られるので

はないかと思います。

初VRの体験は、それぐらいのインパクトがあると思います(^^


ただし現時点私も、そしてライス棟梁もそうなのですが、、。

「日常生活に近い形での見え方」には、まだまだ現実との差があるんです。

その差を大きく感じる人はその結果が「酔い」という症状が現れてしまいます。


私とライス棟梁はバッチリ酔ってしまいました。

そして酔った後は・・・・・中々ハードです(ww


もちろんこの症状も、色々な情報を収集しながら酔わなくなる技術を業界とし

て積上げているそうです。


以前ゲームが2Dから3Dになった時「3Dゲーム酔い」という症状がありま

した。しかしその症状は今では聞くことはありません。


ですから今回の「VR酔い?」についても、現在は技術革新の真っ最中。

いずれ改善されると思います。


そしてそのころにはデバイスの価格もより低くなって来ているでしょう。

そうなれば「体験・体感」がゲームの標準という姿になるだろう。

その技術の幅は広く、色々な事に転用する事が出来るだろう。

・・・と。そのような未来が想像出来る事も「実感した。」

現状そのようは結論になりました。(^^

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※酔いつつもVRを楽しみました(www


体験してもらわなければ中々わからないVRという世界のお話ですが、

もしかすると可能性を感じたマッツさんは、

関連株を探し始めるのかもしれまんね(w



さて、もう既にかなりの文章量になってしまっていますがちょっとだけ(w


先日の融資に関する記事を吉川さんのブログにシェア頂きました。

吉川さんが「気になるところ」として書かれていた下記2点については、

私もリタイヤ前から何度も注意されていた部分です。

 --------------------------------------------------
 ・法人の賃貸業以外の売り上げはあるか?
 ・専業になったメリットと実績、そのエビデンス。
 --------------------------------------------------

その為、サラリーマン時代の年収には遠く遠く及びませんが、リタイヤ直

後から始めた(大きくするつもりはなし)小さな収入を作っていましたの

で、そちらの売り上げ、エビデンスを質問に対する返信としています。


勿論、リタイヤ。つまり専業化する事で既存物件の自己管理が密に出来

ますから「現在入居率が高いのは、専業であるから。」と説明は「一応」

していますし、間違いない事実です。


が、なぜ「一応」であるかとえいえば、その事実を数字として証明する

事が出来ないからなんです。


質問を受けた時、私の物件はすべて満室でした(現状もです)

ですが、その満室の理由が「私が自由に動けるから」であるかどうか。

説明はできますが、厳密には証明する事はできません。


また、専業になってから多くの人脈も築かせて頂いています。

これは掛けがえのないもので、色々な知識や経験を積ませてもらっていま

すし、私にとっても宝物です。


が、残念ながら無形資産を銀行は評価してくれることはありません(号泣

銀行に対して大切なのはあくまで数字という事ですね。


ということで、今回改めて「2本柱の重要性」を思い知った次第です。

小さいながらも2本目の収入がなかった場合、最悪融資が付かなかった可

能性もあったでしょうしね。


以上ですが、今後リタイヤする方、リタイヤした方は、「今回のような

ケースがある」と言うことを念頭に置いて、準備して行くことをお勧め

しておきたいと思います(背景により色々ですが)


では、今日はこの辺で。

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融資の結果が出ました。 / 写真スクールに通い始めました。

wizです(^^

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実は、昨日(w)よりカメラ・写真に関するスクールへ通い始めました。

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※銀座にある、SONYのαアカデミーといいます。


カメラ・写真は大好きですが、今まで「感覚で撮るのみ」という状態で来ていま

したので、より良いもの(自分がイメージするもの)を撮れるようになりたいな

という想いで、基本から勉強し直す形としました。


スクールといっても全○回というものではなく、基礎・応用・フラッシュ・ホワイ

トバランス・ポートレート等々、必要と思うものを選択して講座を受ける形です。

開催場所が東京ですし、そうそう何度も往復できませんからね(www


昨日の基礎編では、約5時間とみっちり受講してきましたが、

やはり知らない事が沢山ありましたね~~。

間違いなく今後の撮影に活きて来る情報でした(^^

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※配置、フォント、行間や字間等、見せ方全てが参考になります。

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※ 狭い廊下すら良い雰囲気があります。


次の予定は、明後日と明々後日。

1日半をかけて、これまたみっちりと勉強してきたいと思います。


ちなみにこちらは、今年の目標「カメラ・撮影技術を習得」への取組みです。

写真の技術は不動産や事業を含めて、多くの場面で役立ちます。

何より私の好きな分野の一つですので、ぐぐっと伸ばしたいと思います(^^♪


さて、本題です。

先日の記事で書いた新築物件への融資の件ですが、、、進展がありました。

その結果は、、、






通りました(^^pppp

いや~~~よかったよかった(www


融資の内容も、諸経費分の減額はありましたが、

こちらが提示していた条件とほぼイコールです。

 ---------------------------------
 ・建築費の総額を融資
 ・20年(5年固定)
 ・元金均等
 ・金利1.1%
 ---------------------------------


担当者さんからは「全体から見たら諸経費は小さな数字。そこまで引き出せ

ず申し訳ない」とおっしゃって頂きしたが、このようなご時世の中の融資です。

厳しい中頑張って頂いたと思いますし、本当に感謝です。

減額された分は借入が減る事でCFが増えますから問題ありませんしね(^^


また金利についても、同じ銀行から借り入れている他の融資金利から

「-0.1%」という値での着地です。


これは私の基準金利が「-0.1%」下がったわけですから、今回の物件が落ち

着いた折には、他の物件も「1.1%」へと変更を検討してもらう予定です。

今回はその足掛かりが出来たという事でもありますから、とても大きな前進

です。


という訳で、この後は本腰を入れて物件を創ります。


今から建築確認の申請を行うことになりますから、降りるのは2月から3月上

旬、基礎は3月中旬。4月上旬から中旬に上棟し、8月中旬から下旬の竣工に

なるでしょうね(^^


その様子については、引き続きブログで書き残して行きますので、何かしら参

考になればと思っています。


ちなみに融資の話として、前回書いた「追加の質問」の件も、担当者さんの無

理無い範囲で、ネホリハホリ聞いてみたいと思います(www


では、今日はこの辺で。

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※東京駅で食べたラーメン。東京はラーメン屋が多くて良いなぁ~と(ww

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融資が厳しいから? 初めて聞く質問

wizです(^^

セミナー、物件見学の後は、サンデー毎日倶楽部スキー部活動日と言う事で、沖

縄や鹿児島(初スキー)の投資家さんと一緒に、スキー場へと行って来ました。


天候は曇り、気温は若干高めながらもそれなりに良い雪質だった事や、吉川コー

チの熱血指導を受けた(w)事で、3時間程度の短い時間ながらも全員が滑れる

ようになりました♪

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※大切な基本、熱血指導中

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※何度も転びながらも、、、

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※最後には、驚くほど上達!

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また是非一緒に滑りに行きたいですね(^^

最大4日間、お疲れ様でした&ありがとうございました。


さて、現在。

今も先日のセミナーの余韻が残っており、新しいものを創りたいという気持ちが

とてもよい感じで高まっています。


ただ、融資の件がまだはっきりしていない事もあり、本腰を入れ切れない今の状

態がちょっとモドカシイ気分です(w


ちなみに融資は次のような条件で持ち込んでいます。

 -------------------------------------------------------------
 ・法人で融資(6期黒字決算)
 ・元金均等 20年
 ・土地は所有(個人からの貸付で購入済み)
 ・建物+諸経費分を借入希望(総事業費の約8割)
 ・返済比率 約5割(47%返済(他物件と同じ条件))
 -------------------------------------------------------------

更に持ち込んでいる銀行は、法人の期数分お付き合いのあるところですし、

今までであればまずOKが出るプランで持ち込んでいます。


しかし先日も書きましたが、厳しくなった後の融資申込みと言う事もあるのか

プレゼン後しばらく経ってから、今までにない追加の質問も来ています。


例えば、、、

 -------------------------------------------------------------
 ・法人の経営理念について。
 ・法人の今後の事業計画について。
 ・法人の賃貸業以外の売り上げはあるか?
 ・専業にも関わらず何故管理会社へ委託しているのか?
 ・個人の確定申告内容について(ある課目の内訳)
 ・専業になったメリットと実績、そのエビデンス。
 -------------------------------------------------------------

等ですね。


質問自体は計画のプレゼンにて説明した内容も含まれています。

2度同じ質問をする事で整合性を取るという内部監査的な手法じゃないよな?

と勘ぐってしまうような質問(同じ担当が聞いているので多分違う)から、


稟議書のプラス要素を積上げる内容、法人の申込みでありながら、

個人の決算状況も詳しく確認したり(確かに連結しない連結ですけどね・・・)


(担当さん)「すいません、聞かなくてはならないんですよ~(^^;;;」


と、新しくマニュアル出来たのかも?と思うような感情のポロリもあったりと、

質問が多岐にわたる為、現状、何を確認する為の質問であるかを読み取る事

が出来ませんでした。


「サラリーマン大家には貸さない」と断言されている銀行さんは富山にもありま

すが、今回の質問の裏を想像すると、例えば「法人がを黒、個人が赤」という状

況もNGになっていくのかも?とも想像できます。


法人は独立しているから、法人に利益を集中して黒、個人は出来るだけ圧縮して

赤にするパターンがありますが、上記の想像通りだとすれば今後は、バランスを

とってゆく必要性も出てくる・・・・等ですね。


う~ん、今回の質問の裏にある、条件、確認事項、積上げ手法等々、

気になりますね・・・(ww


情報を集め分析し、いかに次のシナリオに繋げるか。

経営を行う上で、それはとても大切な事だと思います。

うまく融資が付いたら(w)ネホリハホリと担当者さんに聞いてみたいと思います。


では、今日はこの辺で。

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<他の写真>

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※吉川さんの滑り。ウルトラスムーズです。

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※ニーノさん、グエンさんはプロ級です(本当に)。

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※ニーノさん。非常に絵になるので、撮っていてかなり楽しい♪

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※また皆で来たいですね~~。

「野中さん」「波乗りニーノさん」セミナー

wizです(^^

おとついより「野中さん」と「波乗りニーノさん」のセミナーに合わせて富山入り

されている、北海道から沖縄まで、文字通り日本中の投資家さん達とご一緒させ

て頂いており、毎日非常に充実した日々を過ごしています。


明日も沖縄チームと共に、スキー場へ行く予定ですので非常に楽しみです。

沖縄の皆さんは初スキーと言う事で、初めてを命一杯楽しんで頂きたいと思っ

ています♪


さて、昨日の「野中さん」と「波乗りニーノ」さんのセミナーについてです。

まず野中さんのセミナーですが、私が過去受けたセミナーの中で断トツにワクワ

クするセミナーでした。

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※熱気ムンムンの満席です!


「入居者目線」という言葉は普通に使われており、私もその目線で行動するよう

にはしているつもりでしたが、セミナーの中で語られる「野中目線」は目から鱗。


私の目線が如何にまだまだだったのかと言う事を思い知るセミナー内容でした。


まだまだ、まだまだやれる事がある。

そして進化ができる。

非常にワクワクしました(^^♪


また、野中さんの「他のやらない事をする」という考え方とルーツが、アップル

社、スティーブジョブスにもあるという話を聞き大変シンパシーを感じました。


若干マニアックな話となりますが、現在の私を形作ったのは高校時代に没頭した

x68000という名前のパソコンです。

つまり私のルーツはx68000にあると言う事です。


x68000は当時、PC98、88というNECの独壇場であったパソコン市場に登場します。

それを利用するユーザは異端児とよばれてました(w


このパソコンは「他と違う事をする」という開発コンセプトから生まれたものです。


そして同じく「他と違う事をする」という考えを持った人だけが選ぶ相棒で、私

がデザインに精通している事、映像に精通している事、コンピュータやネットワ

ーク等に精通して事、そしてそれらが好きであるという事はこの相棒を通して学

び、体に染込んだからなんですよね。


後、そうそう、「無いものは作ればいい」とか「限界は越えられる」等、このパソ

コンを使っているユーザは、この考え方が「普通」だったのも覚えています。


本体のデザインも今見ても「カッコイイ」と思えるツインタワー型を採っており、

スイッチ等の物理的なインターフェースや、収納型の移動用のアーム等、デザイン

と利便性のバランスが素晴らしいものでした。


また大変面白い事にこのパソコンの「心臓」には、

なんと、アップルのMACと同じものが使われているんです。


ですから、当時からアップル、MAC(マッキントッシュ)とx68000ユーザは、

連帯感があった事を覚えています。

考え方、生まれた経緯も含めて共通する部分が沢山あるんですよね(^^

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※筐体を手に入れたくなってきた(ww


と、脱線してしまいそうになりましたが、自分のルーツがどこにあるか。

そんな事まで気づき、思い出させてもらったセミナーとなりました。


デザインと利便性のバランス、

次回の新築で納得行くまで詰めたいと思います(^^


次に「波乗りニーノ」さん。

熱すぎる野中さんのセミナーに時間までも押され(w)

なんと持ち時間30分(!)でしたが、それでも

いつもどおり熱を帯びた大変説得力のある内容でした(^^


ちなみにニーノさんの写真写りが、自然体と言いますか、

どんどん良くなっている気がするのは私だけでしょうか(www

雰囲気がかなりかっこいいなと思います(^^ <個人の意見

・・・ブログでは掲載できませんが(wwww


以上がセミナーについてですが、具体的な事を参照したい方は、

講師のお二人のブログを参照してみてくださいね♪

 ・野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)
 ・波乗りニーノの楽しい新築不動産投資日記

ps.
非常に寒い中で物件見学をしましたので、

刺身はもちろんですが、その後の鍋が相当に美味しくあったまりました。

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皆さん風邪を引いてなければ良いのですが・・・(www


では、今日はこの辺で。

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