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不動産屋さん巡り / 新築戸建賃貸とローンのバランス / 山道

が~ん、土曜日に書いたブログを、予約にしていたのですが、

間違った設定になっており、アップされていませんでした(^^;;;;;;

土曜日のお話ですが、せっかく書いた文書ですので、アップしますね。




タイトルの通りですが、昨日29日は不動産業者さんを4件程回りました。

目的の一つは、戸建用の土地探しです。


私が現在考えている不動産投資ストーリーは、戸建を建て、

短期譲渡の期限が過ぎたタイミングで、売るという出口を取る作戦です。


そして、出口を取ったときのプラス分を次の戸建新築に回し、

少しずつ自己資本比率を高め、CFを厚くし、

最終的には全額自己資金で新築戸建を建てる戦法です。


しかし、戸建を約6年後に売却する事を考えるときに忘れてはいけないのが、

ローン残債です。

出口を取ったときに、ローン残債を返済した上で、いくら手元に残るのか??

いろいろ、シュミレーションしてみたのですが、よほど安い土地を見つけなけれ

ば、「短期譲渡の時に売却できる価格」>「残債+過去のCF」となり、

結果赤字の損切りとなる可能性があるという事です。


もちろん、ある程度の資金を投資できる立場であれば、この問題もクリアーでき

る訳ですが、駆け出し投資家の私には、そのような資金もあるわけも無く、結果、

自然と、ローン負担率も増えてしまう。

その為、先に書いた「結果赤字」の可能性が高まるとい事です。



今回確認した土地は、道路付けが悪いものの(デメリット)、場所に対して土地代

が大変安く(メリット)、しかも、戸建を建てる(客付け等のメリット)為、上記の

デメリットも相殺できるのであれば・・・と試算しています。


土地代金以外をはっきりと計算していく必要がありますので

明日は、現地へ行き、いろいろ確認してきたいと思います。


さて、話は脱線するのですが、不動産屋さんへのアポの時間の合間・・・。

少々時間があった為、その昔私が車でヤンチャしていた、

山道(山道と書いてコースと読む)を、ゆっくり、ゆっくり上って下りてきました。


今は、大人になりましたから、もちろん法定速度厳守です(^^;;;;;;;

丁度天気もよく、展望台となる場所からは、海を見渡す事ができました。

20100531_01.jpg
※XPERIAで撮った写真です。携帯とは思えない画質ですが、発色が物足りないな・・
 また、車検直後で、とても車高が高い状態です・・・(w

また、過去走り込んんだ道路。そちらの写真も1枚。

新緑がとても綺麗でした。

20100531_02.jpg

現代の車は単なる移動手段という方が多いですよね。

私は、今でもエンジンをかけるとワクワクします。


・・・もちろん、通勤以外のときですが・・(ww


・・・と、車の話は、また別のお話。

またいずれ、書きたいと思います。


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