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不動産屋さん巡り / 新築戸建賃貸とローンのバランス / 山道

が~ん、土曜日に書いたブログを、予約にしていたのですが、

間違った設定になっており、アップされていませんでした(^^;;;;;;

土曜日のお話ですが、せっかく書いた文書ですので、アップしますね。




タイトルの通りですが、昨日29日は不動産業者さんを4件程回りました。

目的の一つは、戸建用の土地探しです。


私が現在考えている不動産投資ストーリーは、戸建を建て、

短期譲渡の期限が過ぎたタイミングで、売るという出口を取る作戦です。


そして、出口を取ったときのプラス分を次の戸建新築に回し、

少しずつ自己資本比率を高め、CFを厚くし、

最終的には全額自己資金で新築戸建を建てる戦法です。


しかし、戸建を約6年後に売却する事を考えるときに忘れてはいけないのが、

ローン残債です。

出口を取ったときに、ローン残債を返済した上で、いくら手元に残るのか??

いろいろ、シュミレーションしてみたのですが、よほど安い土地を見つけなけれ

ば、「短期譲渡の時に売却できる価格」>「残債+過去のCF」となり、

結果赤字の損切りとなる可能性があるという事です。


もちろん、ある程度の資金を投資できる立場であれば、この問題もクリアーでき

る訳ですが、駆け出し投資家の私には、そのような資金もあるわけも無く、結果、

自然と、ローン負担率も増えてしまう。

その為、先に書いた「結果赤字」の可能性が高まるとい事です。



今回確認した土地は、道路付けが悪いものの(デメリット)、場所に対して土地代

が大変安く(メリット)、しかも、戸建を建てる(客付け等のメリット)為、上記の

デメリットも相殺できるのであれば・・・と試算しています。


土地代金以外をはっきりと計算していく必要がありますので

明日は、現地へ行き、いろいろ確認してきたいと思います。


さて、話は脱線するのですが、不動産屋さんへのアポの時間の合間・・・。

少々時間があった為、その昔私が車でヤンチャしていた、

山道(山道と書いてコースと読む)を、ゆっくり、ゆっくり上って下りてきました。


今は、大人になりましたから、もちろん法定速度厳守です(^^;;;;;;;

丁度天気もよく、展望台となる場所からは、海を見渡す事ができました。

20100531_01.jpg
※XPERIAで撮った写真です。携帯とは思えない画質ですが、発色が物足りないな・・
 また、車検直後で、とても車高が高い状態です・・・(w

また、過去走り込んんだ道路。そちらの写真も1枚。

新緑がとても綺麗でした。

20100531_02.jpg

現代の車は単なる移動手段という方が多いですよね。

私は、今でもエンジンをかけるとワクワクします。


・・・もちろん、通勤以外のときですが・・(ww


・・・と、車の話は、また別のお話。

またいずれ、書きたいと思います。


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theme : 不動産投資
genre : 株式・投資・マネー

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新築or中古

   わくわくリッチです。

 ワタクシが新築を手掛けないのも、所有中のCFと売却時の残債を考えてのことです。

 おっしゃる通り、時価よりも相当安い価格で土地を仕入れないと割に合いません。

 仮に土地を安く仕入れたとしても、返済期間が短いとCFが出ませんし、逆に長くすると残債が出ます。

 そう考えると、築10年ぐらいの戸建て狙いかな?と思いますが、これも、売り急ぎとか、資産家の処分物件でないと、安くは出てきません。

 新築で、返済比率50%以下になるような物件で、売却時に残債を処理できるような物件ってどんな物件なんでしょうか・・・

 悩みます。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 新築or中古

わくわくリッチさん!コメントありがとうございます。

>  ワタクシが新築を手掛けないのも、所有中のCFと売却時の残債を考えてのことです。
>  おっしゃる通り、時価よりも相当安い価格で土地を仕入れないと割に合いません。
>  仮に土地を安く仕入れたとしても、返済期間が短いとCFが出ませんし、逆に長くすると残債が出ます。
>  そう考えると、築10年ぐらいの戸建て狙いかな?と思いますが、これも、売り急ぎとか、資産家の処分物件でないと、安くは出てきません。

なるほど・・悩みます。

自分もローンと残債、CFのシュミレーションをしてみたのですが、短期譲渡終了直後、
そのまま(繰上げしない等)の状況では、なかなかに厳しい数字です。

もちろん、単独ではなく複数物件のポートフォリオを組み、全体で投資の効率を見る
必要があると思いますが、単体でもしっかりと見る必要があるのは変わりませんし、
また、休憩することなく進めていく為には・・・。

う~ん、となりますね(^^

>  新築で、返済比率50%以下になるような物件で、
>  売却時に残債を処理できるような物件ってどんな物件なんでしょうか・・・

尚且つ、オーバーローンであると・・・。
こんなのあったら、よだれが出そうです(w

コメント!ありがとうございました。

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Re: 相互リンクのお願い

terax2さん、書き込み感謝です。
また、相互リンクについても有難うございます。

よろこんで、張らせて頂きますね。

それにしても、数字がすごいですね(^^)
wizも目指したい数字です。

それでは、今後ともよろしくお願いします。

> 初めまして。
> 大学サークルで7000万を叩き出したFXの手法
> 『PUSH-TRADE-FX』を使ってトレードした日々の結果を
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