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戸建賃貸投資研究 セミナー参加 / 講師 寺嶋 峻 さん

本日は、戸建賃貸投資研究という題材で、

寺嶋 峻さん講師のセミナーに参加してきました。

20100620_01.jpg
※主催、光陽興産さん建築中の戸建物件。

以前のセミナーでは、投資の研究よりも

「今後の不動産投資」という側面でのお話のボリュームが大きくなり、

戸建物件の投資研究の時間が短くなってしまっていたのですが、

今回は「戸建投資研究」に多くの時間を割かれていました(^^)


実際の販売土地情報、そこに新築戸配置、投資費用を算出しつつ、

不動産投資分析ソフト「REIFA(リーファ)」に、データを登録していきます。

データ登録の段階で、例えば、NOI等の説明がされるという流れ。

その結果として、新築戸建の投資は有効ですね!という流れでした。


なお、この「有効ですね」という結果は、

「富山」でこそ成り立つ(成り立ちやすい)投資であるとの話です。


富山の特徴として、「地代が安い」が「賃料は高く取れる」という点があり、

その状況にプラス「安く建てられる新築戸建」という条件がプラスされ、

不動産投資として利回りがきっちりとでる。

そろばんが合うという結果が出ているという事。

それが、「有効ですね」という答えになっています。


他の地域では、いずれかが高い、もしくはすべてが高いという状況があり、

なかなか新築戸建による、そろばんは合いにくいとの事でした。


ちなみに、「なぜ、富山は賃料が高いのか?」という点、謎が残りますよね。

下記の2点は、なんとなくわかるのですが・・。

・地代が安い・・・地方である。
・安く建てられる新築戸建・・・ビルダー様の努力の賜物!
               持ち家率No1であった技術・流通の蓄積の結果。

このブログを書いている段階で、疑問が出てきました(^^)

誰が、ご存知でしたら教えてください。


その後セミナーは、前回時間を使った「今後の不動産投資」の説明。

2003年に取り入れられた収益還元法を元に、

「なにもしなければ」不動産の価値は下がる。

今後20年程かけて、土地の価値(担保価値)は3割は下がるのでは?というお話や、

さまざままな投資指標(猪俣さん系)を交えたセミナー、約3時間でした。


その後、前回できなかった名刺交換と共に、個別にお話を聞いていたのですが、

他の県では「借地」という考え方もあるよというお話を聞かせて頂きました。


嫌がる銀行はもちろんありますが、例えば借地で、経営するコンビニや、

さまざまな会社さんも「ビジネス」というジャンルでは、同じ事という考えで、

しっかりと収益が出るのであれば、ローンを引けるよとの事。


地主さんが「自分の土地を手放したくない!」という地域では、

借地期間を決めてのやり取りは、成り立つという事が多いとも・・・。

更地の場合、固定資産税も高いですからね。

利害関係がしっかりと一致すれば、可能との事でした。

なるほど。


なお、銀行さんのリスクは、土地担保が無いという事、借地期間が過ぎれば、

建物は壊す必要がある(担保として取れない?)等、

増してしまいまうでしょうから、どのような考え方になるんでしょうね??

今後、聞いてみていと思います。

PS.前述した不動産投資分析ソフト「REIFA(リーファ)」ですが、これ寺嶋さんが
  作られているソフトだそうです(CFNetsさんでも、採用されているソフトです)


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genre : 株式・投資・マネー

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No title

rintaです、こんばんわ。

富山が家賃水準が高い理由は、私の分析ですが、

1.女性の就業率が高く、世帯収入が高い。
2.市場が小さく、持ち家率が高いため、ファンド物件が少なく、
そのため値崩れをしていない。

と思いまする。。。

No title

そうそう、後これは私の推測ですが、

客付けの不動産屋さんは、自社の賃貸物件を持ってるところが多いと思います。だから、家賃相場が値崩れすると自分の収益に響くので。。。

Re: No title

rintaさんの考察、書き込み感謝です!!

> 1.女性の就業率が高く、世帯収入が高い。
> 2.市場が小さく、持ち家率が高いため、ファンド物件が少なく、
> そのため値崩れをしていない。

共働き率、第3位(2009/3)、持ち家率、第2位(2009/7)の結果。
「この状態がある」という事なのですね。

> 客付けの不動産屋さんは、自社の賃貸物件を持ってるところが多いと思います。

確かに!
自社物件を持っているところは多い!納得です。


共働き率、持ち家率等々のデータというのは、このように使えばよいのですね。
勉強不足だったなと思うと共に、使い方の一つが理解出来たような気がしました。

rintaさん、ありがとうございした。
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