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土地売却完了! / 抵当権抹消条件にビックリ!!

今日は会社帰りが遅かったのですが、何とか30分程ランニング(体育館にて)。

たぶん5キロ行くか行かないかの距離だったと思いますが、

気温・湿度が高い為、汗が滝のように・・・という表現ピッタリ。

ダクダクな状態になりました(^^;


・・・と、いつものようにいろいろ書きたいところですが、

いつもの「さて・・」の後が長くなってしまったので、

今日は短めにしておきたいと思います(ww



さて、今週もすでに半ばを過ぎましたが、

先週末のお話を書いておきたいと思います。。

えぇ~っと、色々あって迷いますが、15日から書きますね(^^


トピックとしては、

銀行さんと不動産屋さんとの打ち合わせについてです。

打ち合わせの内容は、昨年11月に購入したものの、投資シナリオの変更の為、

4月に売りに出した土地売却に関する打合せでした。


記事にするタイミングが無かった為、書いていませんでしたが、

実は今月頭に買付けが指し値付きで入り(w

今週の頭に売却が完了したんです(^^♪


売却の結果としては、税引き後(短期譲渡税はキツイ)でも、

わずかにプラスとなりました(!)のでそれで十分です!!


出口を取って、

ばっちりプラスで利確する事ができたと言うことですからね(^v^)v

というように・・、結果は良しなんですけどね。



実は一つ問題が・・・・といいますか、

納得できない状況があったんですよね・・・。

それは、銀行さんとのやり取りでした(思い出すと弱怒


実はこの土地、2号物件を購入するときの共同担保にしていたんです。

そして、納得できない状況というのが銀行さんから来た、

抵当権の抹消の条件でした・・。


私が事前に出した条件は、
 ------------------------------------------------------
 1)2号物件の銀行評価額を下回る額を繰上げ返済する。
 2)返済期間は現状を維持、返済額を減額する。
 ------------------------------------------------------
でした。

が、完全に却下。


銀行さんの条件は、
 ------------------------------------------------------
 1)必要経費を除くすべてを繰上げ返済してもらう。
 2)返済期間は繰上げ返済分短縮とする(※返済額は変更なし。)
 ------------------------------------------------------
これが銀行さんから提示された条件でした・・・・。


銀行さんの言い分としては、「1)」は基本、売却額はすべて繰上げ返済。

経費分の返金については理解できるが、その他の金額の返金理由がない。


銀行が持っている抵当権という権利を、

なぜ「無償解除(返金の事を言ってる)」しなくてはならないのか?

という理屈のようです。


また、「2)」についてはアパートローンは事業性ローンであり、

繰上げ返済の場合基本は期間短縮となる。

購入後、収益の実績にも問題ない(購入後半年の実績を見て)為、

月々の返済金額を減額する理由はない。

との事。


・・・・う~~ん、意味がわかりません(wwww


無償解除の理屈は、「まぁ理解しましたよ」として、

「2)」の条件ですよね。

「理由はない」といいますが、逆に融資時に銀行が了解した返済期間を

縮める理由が不明なんですけども・・・。


融資期間を延ばすのは銀行のリスクになりえるはず。

しかし、安定した収入がある事を期間減の理由に出来ると判断しているなら、

逆に期間をの伸ばせる(伸ばすリスクが低い)と判断する事も出来るはず・・・

それは、結果銀行側の利息収入増に繋がると思いますから、

縮めるのもどうかと・・・(w


減額により、月々の返済額が少なくなると言う事は、

債務者側もCFが厚くなり、結果自己資金率がアップ。

不測の事態にも耐えられるような経営状況に繋がってゆく。

その結果、デフォルトするリスクも減るのにな・・・と。。
(もちろん、買い進められるリスクはあるけど(w)


私に見えていないものは多くあると思うのですが、

銀行さんの立場に立ったつもりで、いろいろ考えてみても、

「2)」については、よくわかりませんでした(^^;;;


以上は担当者さんの上役の上役の、考え方によるものだそうです。

いろいろと交渉してはみましたが、

提示されて条件以外に、どうにもならないようでしたので

条件はすべて了解することにしました。


共担の解除について厳しいとは聞いていましたが、これ程とはなぁ・・。

ベストシナリオは、手元に現金を戻し自己資金率アップ。

さらに繰上げ返済分でCFをアップし、その二つを持って、

次に進む来年のシナリオを妄想していたのですけどね・・・(^^;


加速時期における繰上げ返済は、

加速に繋がりませんので、残念です。


まぁしかし、たられば言っても仕方ありませんし、

現状CFが減るわけでもありません。

ましてや不動産投資上一番のリスクである「借金」の額がぐっと減りますので、

この結果は結果として、OKと考える事にしました。

その上で、次の出来ることを考えて行きたいと思います(^^)



なお、浦田健さんの「アパマン成功投資術」P265に書かれている、

共同担保に土地を入れる場合は、文筆し必要な分だけ・・・というノウハウ。

今回のケースで実体験、勉強になりました(^^)


また、土地ではなく、担保余力がある物件を共担に入れて買うという方法をとった場合も、

同じ状況に陥ってしまうようですね。


資産組み換えを計画し共担の物件を売り、次の投資先の資金にしようと思ったら、

売却の代金は、すべてもう一つの担保物件の返済にまわってしまい、

結果、手元にお金は残らない・・・。


出口を取らない(売却しない)物件のみを使うとか、

共担の使い方は、しっかりと頭に入れておく必要があるようです(^^

ちなみに私は、今後共担は利用しない事としたいと思います(ww


以上長文になりましたが、今回の私の失敗談(シナリオ上)

誰かの役に立てばと思います(^^)


では、今日はこの辺で♪

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