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築古RC見学

先日、セルフリフォーム部屋に入った予約ですが、

残念ながら、保証人さんの了解が取れず転進となったそうです。

何でも「独立するには早い」との事(親御さん)


う~~~む、いろいろな理由がありますね(ww


しかし、さすがに中繁忙期。


人の動きは出てきており、内見も他にもあったそうです。

もちろん内見者さんから改善点や意見があった場合は、

「即座に対応を検討しますので、教えてください。」とお願いしておきました。

良い縁を待ちたいと思います(^^)


さて、先日見てきた築古RC物件についてご紹介。

20110928_1.jpg

スペックは、ツナやんの記事を参照願います(お


結論から言えば「無理」という結論。

理由はいろいろありますが、

背負うリスクに対して、リターンが小さいと判断したためです。


物件は確かに安い方(無論?積算以下)

指値もまだまだ通りそうな雰囲気です。


しかし、リフォームしなければ客付けは見込めません。

そして、物件購入資金にリフォーム費用等々をトータルすると、

表面利回りは20%代になってしまいます。


それでも十分??という人もいるかもしれませんが、

全空なんですよね~。


さらに駐車場が無く、真横の空き地を格安で借りている状況もあります。

オーナーチェンジ後、同じ金額で借りることができたとしても、

数万円単位の手出しが、毎月発生します。


そして、その手出しに上乗せする形で、

リフォームのローン返済と、固定資産税の積み立てが発生します。


そのような状況の中、入居者を募ってゆく必要があります。

それまでは、手出し、手出しです。


リフォームが終わるまで、入居者さんが入ってくれるまで・・・。


そのようなリスクを抱えても、リターンとして見込めるCFはボチボチ。

そもそも表面20%であれば、

入居者さんがいる状態の物件が見つけられるはずです(^^)


という流れで、

「うん、リスクの割りにリターンが見込めないよね。」となったわけです。

他にもいろいろ理由はありますけどね(^^


最近は、リフォームリフォームばかりでしたので、

久しぶりに物件を見に行った気がしています。


とても楽しい時間でした(^^)

では、今日はこの辺で♪



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comment

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No title

えええ~
早めに独立する方がいいのに><

巨漢物件…当時は億近くしたと思うけど
今は800万orz
割安だけども、再浮上厳しそうね…

800万で買って、諸費用やら税金やらで300万、解体に900万…
新興住宅街なので1000万×2区画で売ったとしても
何も残らない~
リスクのみw

Re: No title

ツナやん、コメントサンクス!!
先日もありがとうね♪

> えええ~
> 早めに独立する方がいいのに><

だよね~~~、俺もそう思うんだけどね。
保証人さんの反対に合い、断念されたそうです。

残念(ーー;

> 巨漢物件…当時は億近くしたと思うけど
> 今は800万orz
> 割安だけども、再浮上厳しそうね…
>
> 800万で買って、諸費用やら税金やらで300万、解体に900万…
> 新興住宅街なので1000万×2区画で売ったとしても
> 何も残らない~
> リスクのみw

そうそう。

また、区分で売ろうにも、解体、整地で資金を投入しなければ、
そのスタートラインにも立てない。

もちろん、売れるかどうかも判らないというリスク付き(w

持っていても、固定資産税の出費付き。

売主さんの状況はわからないけど、損切りしたほうがいいのかもね~と
と思ってしまう物件でした。

内見していると色々なアイデアが出てくる物件ではあるんですけどね♪
ではでは、コメントサンクスでした(^^)
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