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出来ることをやった結果がでた!

wizです。


管理会社さんへ行く時の手土産で、

自分自身も好きなミスタードーナツを持っていく事があるのですが、

先日初めて「ポン・デ・ライオンドーナツ」を購入する事ができました。

20130214_02.jpg

と言っても特別珍しい商品というわけではなく、

普通に売っている商品なのですが、人気があるんでしょうね(^^

自分が買いにいくタイミングでは、お目にかかれた事がない・・・。

まぁそんな感じで、

振られ続けて3回目でようやく購入することができて嬉しかった・・・と、

そんな日常の出来事のお話でした(w


ちなみに、ライオン君はミニボールドーナツに、

チョコの顔をくっつけて作ってあり、

ポンデリングの「輪」の「穴」部分にハマッテイル形状になっています。


よって、同じ形状のドーナツはもちろん、

オールドファッション等の穴の部分にも、

多少無理すれば(w)合体可能である事に気が付きました。

・・・って、これもどうでもいいんですけどね(^^;;;


さて、本題ですが、

ここ半年以上、新築物件を建設すべく動き続けておりますが、

新築ばかりではなく、既存の物件の事も忘れてはいませんよ!


現在既存物件は、ありがたいことに満室を維持出来ているのですが、

 「経営がさらに円滑に回る為の努力をする」

というのは大切な考え方であり、その一つの考え方として、

 「あるものを最大限に利用する」

という事も大切だと思っています(先輩大家さんの受け売りです)


その具体的な手段が、最近は聞かなくなりました(一般化したから?)が

自動販売機やコインランドリー等の設置ですよね。

物件の敷地を使い、さらなるCFを生む為の仕組みです。


今回の私の場合は、先の手段はとりませんでしたが、

2号物件、3号物件共にできることをやった結果、

合計9,000円/月のCFを追加する事ができました(^^)/


内容は、次のようになります。

■2号物件

当物件ですが、立地や入居者さんの構成上、

駐車場を使わない入居者さんもいらっしゃいます。


所有権移転から2年という期間の為、データは少ないのですが、

同期間の駐車場のみの利用状況を見ていくと、

入居状況に対して「常に空いている」スペースがあるという事が確認できた為、

余剰を確保した上で、借り手を募集したんです。

その結果、「借り手がついたぁ~~~♪」というお話です(^^)。


実は、近くに駐車場が少ない物件があるので、ちょっとだけ狙っていたところ、

見事にそちらの入居希望の方からのオファーでした。。

プラス3000円となりました。


■3号物件

こちらも、所有権移転から約2年目です。

購入した際には、下降トレンドを描いていた立地と家賃相場ですが、

現在は上昇トレンドに反転、なんと近隣に「空き部屋がない」という、

他の地域ではなかなか考えられない地域になっています。


また、物件供給も少ない地域である為

「需要に対して供給が足りない」という、

貸す側にとって、とてもありがたい状況になっているのが現状です。


そして当物件には、相場の反転前にその背景に後押しされる形で、

ディスカウントされた法人契約のお部屋が3部屋(一括)あります。


これが、他の部屋に比べかなり安いので、契約更新に合わせて、

今度はこちらが、現在の相場背景を利用し、

賃料の引き上げ交渉を仕掛け、成功したというわけです(^^


無論、無理な価格交渉は、下手すれば退去という結果を招く諸刃の刃。

しかし、3号物件に近い企業へお勤めの方が入居している事を確認しており

ここを退去し他の物件へ入居した場合、引越しはもちろん、

通勤にかかる時間・コストだけでも倍以上になる計算になります。

なぜなら、空き部屋がないですから・・・。


そのような条件の下、少なくとも交渉の席にはつけるだろう。

そして計算した結果、多少賃料アップが発生しても当物件に留まるのが

最もコストアップを抑える方法であると考えてもらえるのでは?と、

考えたわけです。


なお交渉は、交渉のプロである管理会社さんにお任せしました。

「無理」な交渉は厳禁です。そのワビサビ的なところは、

まさに管理会社さんの得意とするところかと思います。


また「○○アップ」ではなく「互いが歩み寄れるところで」とお願いし、

互いに調整の幅をもってもらう事としました。

以上の結果として一部屋2000円ずつのアップに繋がったというわけです(^^)


CFアップに伴うコストについては、2・3号共に、

管理会社さんへの交通費と手土産程度ですので、

費用対効果でもいいですし、実施した施策に対する利回りでもいいですが、

かなりの効果だったと言えると思います(^^)

・・・例えばコスト3000円で年108,000なら、利回り3600%です(www


大きかったのは、ある物を、条件を、状況を利用する事を考えた結果

出てきたアイデアですね♪


金額の大小は、人によって受けるインパクトが違うと思いますが、

何もしなければ生まれる事の無かった追加のCFですので、

言葉の通り動いた結果、良い成功体験ができました(^^)


管理会社さんには、

ミスタードーナツを持ってお礼に行ってきたいと思います(w


ちょっと長くなってしまいました。

では、今日はこの辺で。


ほどよくクリック、よろしくお願いいたします(^v^)/

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