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新築計画(目標2) / 明日はセミナー

wizです(^^

明日は「野中さん」と「波乗りニーノ」さんのセミナーへ参加してきます。

本日はその事前打ち合わせと言う事で、講師のお二人、

そして、お世話になっている北海道の皆さん

&サンデー毎日倶楽部のメンバーで夕食へ行ってきました。


細かな事は明日の事ですので、書きませんが(w

いやいや大変有意義で楽しい会になると思います。

明日、明後日、そしてその翌日も含めてご一緒する皆様。

宜しくお願い致しますm(_ _)m


さて、どんどん書いていかなければ、どんどん時間は進んでしまいますね(w

ようやくですが、今年の設定目標「2.新築アパートを建築し満室にする」

について書きたいと思います。


現在新築の計画を進めています。

昨年も1棟売却しましたので、その資金を次へと展開する為の計画です。


今回は売却した資金があるという事で、

融資を引いた上で土地を購入するというパターンではなく、

現金で土地を購入した上で計画を進める形をとっています。


この方法は「現金がある」状況でなければ中々購入できない

足の速い(大手が風上で持っていく等)地域の土地を購入する為には

ベストだと思います。

現金の力ですね(w


もちろん現在の融資状況から、土地に資金を投入した場合、

土地代金を含めた融資が引けるとも限りませんので

次々と進めたい場合には取り辛い手法(自己資金が凍結される)ですが、

私の場合は、現状のCFが出ていれば十分というスタンスである事、

何より上記にあるような土地情報が出てきた事から、

土地を現金で購入するという方法で進めています(^^


現在は、昨年末ギリギリ(w)に

銀行さんへとラフプランをプレゼンし融資を申込み。

私は更に間取りを詰める作業を進め、ようやく自分自身が「OK」と言

えるプランが出来たなという状態です(^^


ちなみに私は図面を自分で引いています。

WS000682.jpg
※このような感じです(今回の物件ですが、もはやパズルです(w)


建築会社さんは建築のプロであり、賃貸のプロではありません。

私達大家は賃貸物件という空間を貸す商売のプロでもありますから、

その勘所は自分でデザインをしたいなという考え方です。


時間もかかりますが、その分こだわりの物件を計画できますし、

その拘りが「他とは違う」という優位性に繋がると思っています。


と言いつつ、悩んでいる時間がただ単に「楽しい」から、、

というのが本当の理由かもしれませんけどね(www

気づいたら朝だったという状況も多々ありました・・・(w

WS000681.jpg
※プランに対して隣接物件の窓の位置は必ず現地でチェック。
住宅では当たり前ですが、アパートメーカーでは
チェックされていない事が多いようです。


間取りが決まりましたので、この後は外観や部屋のデザインを進めて

行く事になりますが、こちらも時間を忘れてしまう事になりそうです(w


と言う事で、今年の目標。

しっかり満室にする物件に育てて行きたいと思います(^^


・・・

あ、まだ融資のOKが出ていませんので最悪

「建築出来ませんでした」

と言う結果もありえるかもしれません(ww


融資状況の話にも繋がると思いますが、銀行さんからの追加資料依頼や

情報の問い合わせは、過去無い程の回数の対応をしています。


ちなみに駄目だった場合は、宅地として分筆の上売却。

またはプラン売り(2棟に分けて)という出口も一応頭にはあります。

それが可能な場所というのも土地を購入した理由の一つではあります。


が、折角プランを考えたので自分で形にしたいんですけどね~~。

さて、どうなるでしょう(^^;;;;;;


では、今日はこの辺で。

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「新築の廃墟」を見てきました。

wizです(^^

5月も半ば。

いつものように、いつものごとく、低更新頻度のブログ更新です。

なかなか更新頻度が上がりませんよね(www


既に過ぎてしまいましたが、GWは仕事&頼まれごとを含め全てお休みし、子供

達と一緒にサーキットでのスポンサーとしての活動&レース観戦&レース場での

キャンプと、体験&思い出作りを全力で楽しんできました(^^

20160515_06.jpg
※子供達の仕事はピットウォーク&グリッドでの旗持ちです。


こちらの話を書くとまたまた本題が書けなくなってしまいますので、次回以降タ

イミングあれば書きたいと思いますが、1つだけ言えるのは、子供達が見せる色

々な感情を見て、良いお金の使い方が出来たのだと感じることができました。

本当に楽しいGWでした♪


さて、ここからは本題です。

タイの物件査察から約3ヶ月経過した(w)わけですが、書き残していた(?)

事を書いておきたいと思います。それは、タイトルにもありますが「新築の廃墟」

を見てきたという話で、話のポイントは「自分の目で現地を見る事が如何に重要か」

というお話です(^^


物件について、写真を載せたり詳しく書くことは出来ませんが、査察の中で多く

の日本人投資家が出資し建築されたという物件を見る機会がありました。物件規

模は数棟の数百室。専門スタッフ駐在、24時間使えるプールやフィットネス、レ

ストラン等も完備され警備員が敷地入り口に立つ(詰め所もあり)等セキュリティ

も万全、竣工して4ヶ月と言う事で見た目も大変綺麗な物件でした。


が、入居数を聞いて驚き「1桁」のみ・・・なんです。

空室の数がではなく、現状の入居数が「数百分の一桁のみ」なんです。


ビックリですよね。

そして何故でしょう?


答えはとても簡単で「立地」が抜群に「悪い」んです。これは現地に行きさえす

れば100%誰でもわかると思います。何しろ主要な街から1時間以上離れた場所

に建ってましたからね(^^;


誰がこの物件に住むんだろう・・・と思うと思います。

何故このようなところに建てたのだろう・・・と思うと思います。

そもそも何故この計画に投資したのだろう・・・と思うと思います。


そこでスタッフの人に「投資された方で、実際に現地を見に来た方はどれぐらい

いるのですか?」と伺った所「誰も見にきてはいません」との事でした・・・。


現状の結果は、計画側も色々な、色々な要因はあるとは思います。

が、計画に乗ったのは投資側であり、投資する前に現地を見ていれば、計画の妥

当性も検討出来た。「投資しない」という選択肢もあったのではないかと思わず

にはいられませんでした。


投資された方には当然入金はなく運用費用の請求が行っているそうです。

現状ではまず買い手は居ないでようから損ギリすら不可能です・・・。


スタッフの方曰く「まだ4ヶ月しか経ってませんからね。」との事でしたが、そ

の危機感の無さにも恐怖を感じましたね。テコ入れの効果もなく(さらに傷が広が

る系でした)、周辺含め何かが劇的に変る雰囲気もなく、現状の入居率のままいず

れ「運用が停止するのでは無いか」という恐怖感も感じましたね。

建築会社は建てた時点で儲けを確定しているはずですから・・・ね。



新築の廃墟・・・。


自然とその言葉が出てきたことにも恐怖を感じた物件でした(>_<)

「現地を見に行く事」って本当に本当に、本当に重要ですよね。

当たり前の事ではありますが、改めてそのように思った海外査察でした。

20160515_04.jpg
※バンコク市内の裏路地風景(記事は写真と無関係です(w)
 おそらく今回の掲載を逃すと、載せる機会がなくなりそうなので・・・。

20160515_02.jpg
※高級車とトゥクトゥクが並走する姿は、なかなかに興味深いです。

20160515_03.jpg
※電線のゴチャゴチャ感がすごいです。整備が確実に追いついていない状況ですね。


では、今日はこの辺で。


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タイ不動産視察に行ってきました。

wizです。

4月ですね!


桜を見ると春だなぁ~と、気持ちも暖かくなります(^^

セミリタイヤ前は「新年度か・・」ぐらいの気持ちにしかなれませんでしたが、

今は季節の移り変わりを感じる余裕があるのが嬉しいです。

20160406_1.jpg

同じ景色を見ているにも関わらず、違う見え方なんですよね。

今は自分の望んだ景色が見えているのだと思います。

ありがたい限りです。


さて、前回の記事でお伝えしたタイへの不動産視察について。

すでに帰国から1ヶ月経過したのか~と思いながら、書いてみたいと思います。


今回の現地滞在は僅か3日間でしたので、あくまで上っ面しか見えていない状態

での内容となりますのでご注意を(^^;

20160406_2.jpg

まず、タイという国ですが「とても勢いを感じます。」

感覚的ではありますが、街や人の雰囲気がそのように感じさせてくれます。

高層ビルが次々に建築されており、そこに集まる人達は若く、消費欲求も強いよ

うです。ビルについては数ヵ月後に行くと、風景が変るレベルで開発が進んでい

る事も多々あるようです。

20160406_4.jpg
 ※超超高層がにょきにょき・・・。


あちらこちらに建築用のクレーンがある風景もそうですが、バラックの横に高層

ビルという新旧の建物が入り乱れる景色は、なかなか日本では見ることが出来な

い姿で大変興味深かったですね。どんどん開発、再開発が進んでいる姿だと思い

ます。

20160406_3.jpg
 ※どちらを向いても建築中のクレーンが目に入ります。


BTSと呼ばれる鉄道路線の延伸も進んでおり、今回見に行く事はありませんで

したが新駅が出来る地域(現状何も無いらしい)への投資も活発との事でした。

20160406_6.jpg
 ※白いドーム状の建物が駅です。

20160406_8.jpg
 ※タイでは8階建ては低層物件と呼ぶそうです。。。


また、首都にある王宮や寺院、車で1時間も走れば遺跡等も沢山あり、観光とい

う意味でもとても興味が持てリピートしたくなる国です(^^

遺跡等も本当に感動しました。

写真だけではなく、現地で、自分の目で見て、肌で感じると違いますよ(^^

20160406_12.jpg
 ※王宮の一角。

20160406_10.jpg
 ※洋風の寺院

20160406_14.jpg
 ※アユタヤ遺跡

20160406_15.jpg
 ※まるでドラゴンクエストの世界に迷い込んだ様な気分にもなります(w


さて、ここからは投資の話になります。

今回現地の不動産会社さんに見せて頂いた物件は「コンドミニアム」。日本で言

う分譲マンションです。細かく書くととても長くなる(笑)ので割愛しますが、投資

物件購入の目的は「国の成長に伴う価値の上昇」を見込んだキャピタルゲイン

を狙うタイプが主な投資手法となります(他にも色々ですが主に)

20160406_7.jpg
 ※例えばこのような部屋(家電/家具付き)


もちろん売却までの期間は賃貸物件で貸し出せます(見せて頂いた物件はどれ

も表面6%程でした)。現在はAirbnb(でも問題になるケースも・・)にて利回りを

上げる事も出来ますのでインカム、キャピタルと両方ともを狙っていける状況に

もなっているようでした。

20160406_17.jpg
 ※ロビーなどの共用部も物凄く豪華。

20160406_16.jpg
 ※入居者向けに、プールやトレーニングルームもあります。


そして、この状況を見てこの市場について「投資すべきかどうか?」という問い

について結論から言うと「(今の私は)しない」が答えです。


なぜならばキャピタルを狙う為に資金(基本現金での購入)を、数年間寝かす(待つ)

状態が必要にになるからです。現在私の資金含めた背景では、寝かした上でのキャ

ピタルよりも、国内で細かく動いたほうが「資金投資の効率が良い」と判断したという

のが理由です。


ただ、この結論は否定ではなく「今の私は」というのがポイントです。

不動産投資はその人の資金を含めた背景によって100人いれば100通りの手法

があると思います。その中でも「集中する」という考え方と「分散する」という考え

方があると思いますが、私の場合は「分散」としてのタイ不動産。そのような感覚

を持ちました。


そして今の私は「集中」が必要です(^^

ですから今は先の結論に達しているわけなんです。


いずれ自己資金が増え、日本の不動産賃貸業以外にもそれなりの資金を「投資」

出来る状況になったならば「分散投資」先の一つとして、魅力的だと思っています(^^


僅か3日しか見ていない別の国の投資方法です。次回は一週間程度滞在し、

もっと色々な情報を集めたいと思っていますので、その中で判断が変る材料が

あるかもしれませんね。


慌てる事はありませんが、早くそのような選択が出来る状態になれるよう、日々

当たり前の事を当たり前に楽しみながら、過ごしたいと思います(^^


っと、もう少し書きたい事があったのですが、長くなってきたのでまた次回(w

早め早めに書きたいと思います(更新結構色々な人から言われてます(www)


では、今日はこの辺で。


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3部屋同時退去、派遣会社の動向が・・・。

油断していたら前回更新から一週間が経過してしまいました(w

今週は法人の役員報酬がらみの処理(年金事務所行ったり、申請書書いたり)と

3部屋が同時に空いた物件(涙)のDIYリフォームが中心の1日でした。


この同時に空いたという状況ですが、こちら企業城下町的な地域にある物件です。

その企業へ勤めていた派遣さんが同時に移動した事が退去の理由です。


企業城下町ですからね、同企業の業績や動向が賃貸経営にも影響が出てくるとい

う典型的なパターンのように見えます。が、よくよく退去理由を聞いてみると、また

少し違うパターンの退去という事でした。


まず、同企業は人を広く募集し続けています。

募集をやめ、人を減らしたというわけではありません。

集めているが、人が集まらないそうです。


そして今回の派遣さんの移動については、

他県で破格の条件での派遣募集があったとの事。


何でも「契約祝い金?」が出る、住むところについても補助が出る等、

派遣さん個人はもちろん、契約会社的にも良い条件が揃っていたようです。。。

う~んこれでは、太刀打ちできませんね(--;;;


ただ良い方に考えると、これでこの物件は1つの法人が締める入居割合が一部

屋単位となりました。企業城下町であるリスクは購入の時にリスク評価済みです。

(リスクを許容する選択ですが(w)

ですから、今後どのような方が入居されるかはわかりませんが、一般1人、法人

A1人、法人B1人のように、多少は分散される事で、今回のような事例は低減

出来ると言う事になりますよね。


という事で、久しぶりの退去という事もありますし、現在のニーズに合わせて

しっかりと迎えられるお部屋を作り込みつつ、入居募集を進めて行きたいと

思います。

20151017_1.jpg
※物件の外壁に合わせて、シック目のブルーを選択、DIYで施工。
  インパクトはありませんが落ち着いた良い雰囲気です。


でも・・・3部屋同時空き。

きついですけどね(www・・・涙涙涙


さてさて、週末はセミナー1件、その後飲み会(と思う)、キャッシュフロー

ゲーム会参加、そして家族とはプチ遠出しての買物等盛り沢山です。

もちろん、合間を見て最低でも10キロ程はランニングをしておきたい。

富山マラソンについても、いよいよカウントダウンなんですよね~~~(^^;;


と、途中になっている車のお話の他に、先週末は初のハーフマラソンだったんで

すよね。その辺りも書いてないですし(w)ぼちぼちと更新して行きたいと思います。

では、今日はこの辺で。


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新築物件ほぼ完成。

7月ですね!!

はい、本日は月間ブログの更新日(?)です。

 ・

 ・

 ・

と、前回も同じくだりで書いていましたね(www

そしてこれも毎月書いていますが、もう少し頻繁に更新したい気持ちはあります。

・・が、リタイヤしていても時間に余裕が無いとい言いますか、、、

何かしらやっている自分がいるのです(^^;;


新築物件への入浸りはもちろん、県外へ買出し&大家さんの物件へお邪魔したり、

子供達と今まで出来なかった事をやってみたり、色々、色々です。

11月のマラソン大会へ向けた走り込みも、先月は目標130キロ/月を達成する等、

運動もがんばってみています(w


時間は自分で作るものですが、もうちょっと落ち着かないとダメですね!!

と、満喫度合いと共に言い訳をしておきます(www

・・・・がんばります。



さて、新築物件。

棟上げを行った3月30日から3ヶ月弱ですが、すでに完成一歩手前に来ています。

現在は外回りを中心に工事中で、今月末には完成予定というスケジュールです。


今回も設計段階から楽しみながら進めて来ましたが、1つのものを創り上げ、

完成する喜びと共に、楽しい毎日が終わってしまう事が寂しくもありますね。

20150707_1.jpg
フォトショップで作ったパース。

20150707_2.jpg
現状。雰囲気は意図通り(^^

もちろん満室になって初めて一旦の計画完了ですから、完成だけでは駄目ではあ

るのですが、そういう気持ちも出てくるタイミングという訳です(^^

20150707_3.jpg
内装、パース(手書き)

20150707_4.jpg
現状。雰囲気は意図通り(^^


建築中も著名な投資家さんやメガ大家さんをはじめ、色々な方に見て頂きました。

先週には各部屋の養生も取れ、各部屋が通電した事で本格的な内見も可能にな

り、今日も吉川さんや、ツナやん、ケイマンさんに内見頂きました(^^


もちろん満室までは内部見学可能ですので(w)、ご希望あればご連絡くださいね。

では最後に、いくつかの画像を貼って今回のブログの更新としたいと思います(^^

20150707_5.jpg
ロフトの部屋

20150707_6.jpg
ロフトの部屋2

20150707_7.jpg
一番多いパターンの部屋、色違い4パターンあり

20150707_8.jpg
こだわり(自分の趣味)の可動棚(^^

20150707_9.jpg
カウンターの部屋

では、今日はこの辺で。


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