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融資の結果が出ました。 / 写真スクールに通い始めました。

wizです(^^

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実は、昨日(w)よりカメラ・写真に関するスクールへ通い始めました。

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※銀座にある、SONYのαアカデミーといいます。


カメラ・写真は大好きですが、今まで「感覚で撮るのみ」という状態で来ていま

したので、より良いもの(自分がイメージするもの)を撮れるようになりたいな

という想いで、基本から勉強し直す形としました。


スクールといっても全○回というものではなく、基礎・応用・フラッシュ・ホワイ

トバランス・ポートレート等々、必要と思うものを選択して講座を受ける形です。

開催場所が東京ですし、そうそう何度も往復できませんからね(www


昨日の基礎編では、約5時間とみっちり受講してきましたが、

やはり知らない事が沢山ありましたね~~。

間違いなく今後の撮影に活きて来る情報でした(^^

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※配置、フォント、行間や字間等、見せ方全てが参考になります。

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※ 狭い廊下すら良い雰囲気があります。


次の予定は、明後日と明々後日。

1日半をかけて、これまたみっちりと勉強してきたいと思います。


ちなみにこちらは、今年の目標「カメラ・撮影技術を習得」への取組みです。

写真の技術は不動産や事業を含めて、多くの場面で役立ちます。

何より私の好きな分野の一つですので、ぐぐっと伸ばしたいと思います(^^♪


さて、本題です。

先日の記事で書いた新築物件への融資の件ですが、、、進展がありました。

その結果は、、、






通りました(^^pppp

いや~~~よかったよかった(www


融資の内容も、諸経費分の減額はありましたが、

こちらが提示していた条件とほぼイコールです。

 ---------------------------------
 ・建築費の総額を融資
 ・20年(5年固定)
 ・元金均等
 ・金利1.1%
 ---------------------------------


担当者さんからは「全体から見たら諸経費は小さな数字。そこまで引き出せ

ず申し訳ない」とおっしゃって頂きしたが、このようなご時世の中の融資です。

厳しい中頑張って頂いたと思いますし、本当に感謝です。

減額された分は借入が減る事でCFが増えますから問題ありませんしね(^^


また金利についても、同じ銀行から借り入れている他の融資金利から

「-0.1%」という値での着地です。


これは私の基準金利が「-0.1%」下がったわけですから、今回の物件が落ち

着いた折には、他の物件も「1.1%」へと変更を検討してもらう予定です。

今回はその足掛かりが出来たという事でもありますから、とても大きな前進

です。


という訳で、この後は本腰を入れて物件を創ります。


今から建築確認の申請を行うことになりますから、降りるのは2月から3月上

旬、基礎は3月中旬。4月上旬から中旬に上棟し、8月中旬から下旬の竣工に

なるでしょうね(^^


その様子については、引き続きブログで書き残して行きますので、何かしら参

考になればと思っています。


ちなみに融資の話として、前回書いた「追加の質問」の件も、担当者さんの無

理無い範囲で、ネホリハホリ聞いてみたいと思います(www


では、今日はこの辺で。

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※東京駅で食べたラーメン。東京はラーメン屋が多くて良いなぁ~と(ww

theme : 不動産投資
genre : 株式・投資・マネー

融資が厳しいから? 初めて聞く質問

wizです(^^

セミナー、物件見学の後は、サンデー毎日倶楽部スキー部活動日と言う事で、沖

縄や鹿児島(初スキー)の投資家さんと一緒に、スキー場へと行って来ました。


天候は曇り、気温は若干高めながらもそれなりに良い雪質だった事や、吉川コー

チの熱血指導を受けた(w)事で、3時間程度の短い時間ながらも全員が滑れる

ようになりました♪

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※大切な基本、熱血指導中

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※何度も転びながらも、、、

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※最後には、驚くほど上達!

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また是非一緒に滑りに行きたいですね(^^

最大4日間、お疲れ様でした&ありがとうございました。


さて、現在。

今も先日のセミナーの余韻が残っており、新しいものを創りたいという気持ちが

とてもよい感じで高まっています。


ただ、融資の件がまだはっきりしていない事もあり、本腰を入れ切れない今の状

態がちょっとモドカシイ気分です(w


ちなみに融資は次のような条件で持ち込んでいます。

 -------------------------------------------------------------
 ・法人で融資(6期黒字決算)
 ・元金均等 20年
 ・土地は所有(個人からの貸付で購入済み)
 ・建物+諸経費分を借入希望(総事業費の約8割)
 ・返済比率 約5割(47%返済(他物件と同じ条件))
 -------------------------------------------------------------

更に持ち込んでいる銀行は、法人の期数分お付き合いのあるところですし、

今までであればまずOKが出るプランで持ち込んでいます。


しかし先日も書きましたが、厳しくなった後の融資申込みと言う事もあるのか

プレゼン後しばらく経ってから、今までにない追加の質問も来ています。


例えば、、、

 -------------------------------------------------------------
 ・法人の経営理念について。
 ・法人の今後の事業計画について。
 ・法人の賃貸業以外の売り上げはあるか?
 ・専業にも関わらず何故管理会社へ委託しているのか?
 ・個人の確定申告内容について(ある課目の内訳)
 ・専業になったメリットと実績、そのエビデンス。
 -------------------------------------------------------------

等ですね。


質問自体は計画のプレゼンにて説明した内容も含まれています。

2度同じ質問をする事で整合性を取るという内部監査的な手法じゃないよな?

と勘ぐってしまうような質問(同じ担当が聞いているので多分違う)から、


稟議書のプラス要素を積上げる内容、法人の申込みでありながら、

個人の決算状況も詳しく確認したり(確かに連結しない連結ですけどね・・・)


(担当さん)「すいません、聞かなくてはならないんですよ~(^^;;;」


と、新しくマニュアル出来たのかも?と思うような感情のポロリもあったりと、

質問が多岐にわたる為、現状、何を確認する為の質問であるかを読み取る事

が出来ませんでした。


「サラリーマン大家には貸さない」と断言されている銀行さんは富山にもありま

すが、今回の質問の裏を想像すると、例えば「法人がを黒、個人が赤」という状

況もNGになっていくのかも?とも想像できます。


法人は独立しているから、法人に利益を集中して黒、個人は出来るだけ圧縮して

赤にするパターンがありますが、上記の想像通りだとすれば今後は、バランスを

とってゆく必要性も出てくる・・・・等ですね。


う~ん、今回の質問の裏にある、条件、確認事項、積上げ手法等々、

気になりますね・・・(ww


情報を集め分析し、いかに次のシナリオに繋げるか。

経営を行う上で、それはとても大切な事だと思います。

うまく融資が付いたら(w)ネホリハホリと担当者さんに聞いてみたいと思います。


では、今日はこの辺で。

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<他の写真>

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※吉川さんの滑り。ウルトラスムーズです。

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※ニーノさん、グエンさんはプロ級です(本当に)。

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※ニーノさん。非常に絵になるので、撮っていてかなり楽しい♪

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※また皆で来たいですね~~。

「野中さん」「波乗りニーノさん」セミナー

wizです(^^

おとついより「野中さん」と「波乗りニーノさん」のセミナーに合わせて富山入り

されている、北海道から沖縄まで、文字通り日本中の投資家さん達とご一緒させ

て頂いており、毎日非常に充実した日々を過ごしています。


明日も沖縄チームと共に、スキー場へ行く予定ですので非常に楽しみです。

沖縄の皆さんは初スキーと言う事で、初めてを命一杯楽しんで頂きたいと思っ

ています♪


さて、昨日の「野中さん」と「波乗りニーノ」さんのセミナーについてです。

まず野中さんのセミナーですが、私が過去受けたセミナーの中で断トツにワクワ

クするセミナーでした。

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※熱気ムンムンの満席です!


「入居者目線」という言葉は普通に使われており、私もその目線で行動するよう

にはしているつもりでしたが、セミナーの中で語られる「野中目線」は目から鱗。


私の目線が如何にまだまだだったのかと言う事を思い知るセミナー内容でした。


まだまだ、まだまだやれる事がある。

そして進化ができる。

非常にワクワクしました(^^♪


また、野中さんの「他のやらない事をする」という考え方とルーツが、アップル

社、スティーブジョブスにもあるという話を聞き大変シンパシーを感じました。


若干マニアックな話となりますが、現在の私を形作ったのは高校時代に没頭した

x68000という名前のパソコンです。

つまり私のルーツはx68000にあると言う事です。


x68000は当時、PC98、88というNECの独壇場であったパソコン市場に登場します。

それを利用するユーザは異端児とよばれてました(w


このパソコンは「他と違う事をする」という開発コンセプトから生まれたものです。


そして同じく「他と違う事をする」という考えを持った人だけが選ぶ相棒で、私

がデザインに精通している事、映像に精通している事、コンピュータやネットワ

ーク等に精通して事、そしてそれらが好きであるという事はこの相棒を通して学

び、体に染込んだからなんですよね。


後、そうそう、「無いものは作ればいい」とか「限界は越えられる」等、このパソ

コンを使っているユーザは、この考え方が「普通」だったのも覚えています。


本体のデザインも今見ても「カッコイイ」と思えるツインタワー型を採っており、

スイッチ等の物理的なインターフェースや、収納型の移動用のアーム等、デザイン

と利便性のバランスが素晴らしいものでした。


また大変面白い事にこのパソコンの「心臓」には、

なんと、アップルのMACと同じものが使われているんです。


ですから、当時からアップル、MAC(マッキントッシュ)とx68000ユーザは、

連帯感があった事を覚えています。

考え方、生まれた経緯も含めて共通する部分が沢山あるんですよね(^^

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※筐体を手に入れたくなってきた(ww


と、脱線してしまいそうになりましたが、自分のルーツがどこにあるか。

そんな事まで気づき、思い出させてもらったセミナーとなりました。


デザインと利便性のバランス、

次回の新築で納得行くまで詰めたいと思います(^^


次に「波乗りニーノ」さん。

熱すぎる野中さんのセミナーに時間までも押され(w)

なんと持ち時間30分(!)でしたが、それでも

いつもどおり熱を帯びた大変説得力のある内容でした(^^


ちなみにニーノさんの写真写りが、自然体と言いますか、

どんどん良くなっている気がするのは私だけでしょうか(www

雰囲気がかなりかっこいいなと思います(^^ <個人の意見

・・・ブログでは掲載できませんが(wwww


以上がセミナーについてですが、具体的な事を参照したい方は、

講師のお二人のブログを参照してみてくださいね♪

 ・野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)
 ・波乗りニーノの楽しい新築不動産投資日記

ps.
非常に寒い中で物件見学をしましたので、

刺身はもちろんですが、その後の鍋が相当に美味しくあったまりました。

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皆さん風邪を引いてなければ良いのですが・・・(www


では、今日はこの辺で。

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新築計画(目標2) / 明日はセミナー

wizです(^^

明日は「野中さん」と「波乗りニーノ」さんのセミナーへ参加してきます。

本日はその事前打ち合わせと言う事で、講師のお二人、

そして、お世話になっている北海道の皆さん

&サンデー毎日倶楽部のメンバーで夕食へ行ってきました。


細かな事は明日の事ですので、書きませんが(w

いやいや大変有意義で楽しい会になると思います。

明日、明後日、そしてその翌日も含めてご一緒する皆様。

宜しくお願い致しますm(_ _)m


さて、どんどん書いていかなければ、どんどん時間は進んでしまいますね(w

ようやくですが、今年の設定目標「2.新築アパートを建築し満室にする」

について書きたいと思います。


現在新築の計画を進めています。

昨年も1棟売却しましたので、その資金を次へと展開する為の計画です。


今回は売却した資金があるという事で、

融資を引いた上で土地を購入するというパターンではなく、

現金で土地を購入した上で計画を進める形をとっています。


この方法は「現金がある」状況でなければ中々購入できない

足の速い(大手が風上で持っていく等)地域の土地を購入する為には

ベストだと思います。

現金の力ですね(w


もちろん現在の融資状況から、土地に資金を投入した場合、

土地代金を含めた融資が引けるとも限りませんので

次々と進めたい場合には取り辛い手法(自己資金が凍結される)ですが、

私の場合は、現状のCFが出ていれば十分というスタンスである事、

何より上記にあるような土地情報が出てきた事から、

土地を現金で購入するという方法で進めています(^^


現在は、昨年末ギリギリ(w)に

銀行さんへとラフプランをプレゼンし融資を申込み。

私は更に間取りを詰める作業を進め、ようやく自分自身が「OK」と言

えるプランが出来たなという状態です(^^


ちなみに私は図面を自分で引いています。

WS000682.jpg
※このような感じです(今回の物件ですが、もはやパズルです(w)


建築会社さんは建築のプロであり、賃貸のプロではありません。

私達大家は賃貸物件という空間を貸す商売のプロでもありますから、

その勘所は自分でデザインをしたいなという考え方です。


時間もかかりますが、その分こだわりの物件を計画できますし、

その拘りが「他とは違う」という優位性に繋がると思っています。


と言いつつ、悩んでいる時間がただ単に「楽しい」から、、

というのが本当の理由かもしれませんけどね(www

気づいたら朝だったという状況も多々ありました・・・(w

WS000681.jpg
※プランに対して隣接物件の窓の位置は必ず現地でチェック。
住宅では当たり前ですが、アパートメーカーでは
チェックされていない事が多いようです。


間取りが決まりましたので、この後は外観や部屋のデザインを進めて

行く事になりますが、こちらも時間を忘れてしまう事になりそうです(w


と言う事で、今年の目標。

しっかり満室にする物件に育てて行きたいと思います(^^


・・・

あ、まだ融資のOKが出ていませんので最悪

「建築出来ませんでした」

と言う結果もありえるかもしれません(ww


融資状況の話にも繋がると思いますが、銀行さんからの追加資料依頼や

情報の問い合わせは、過去無い程の回数の対応をしています。


ちなみに駄目だった場合は、宅地として分筆の上売却。

またはプラン売り(2棟に分けて)という出口も一応頭にはあります。

それが可能な場所というのも土地を購入した理由の一つではあります。


が、折角プランを考えたので自分で形にしたいんですけどね~~。

さて、どうなるでしょう(^^;;;;;;


では、今日はこの辺で。

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ANAマイル&マリオットポイントと上級会員の恩恵

wizです(^^

本日は次の海外出張の為に、マイルとホテルのポイントを使って

それぞれの予約を進めていました。


マイルはANA便となります。

昨年に色々なアドバイスを頂いた事もあり、

年明けからANAの上級会員の修行を行い「解脱」するところまで行きました。


ですから今年は上級会員の恩恵とマイルを使い、

お金をかけずに海外へ行く計画をしています。

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※時々見える深い深い青。
 恐らく空でしか見えない光景に魅入られる事があります。


という事で特典航空券を予約していたのですが、

上級会員と言えども即座に座席を確保出来る訳ではなく、

空席待ちになってしまうんですね~~(w


初めてマイルを使いましたが、「中々思い通りには行かない」な。

満足と言うよりは、不満足という感じになってしまいました。

「上級会員になった恩恵がないばかりか、ヘタすれば損だな・・」という、

愚痴も言いたくなりますね(w


その辺りはまた別途、記事として書きたいと思います。


ちなみに結果から言うと、自分の希望を曲げて、

日程の変更を行う事でなんとか予約する事は出来ました。


工程が1日短縮される事になってしまったので、

うう~~んという感じです。

こういう物なのかもしれませんが、、、(w



次に宿泊先のホテルをポイントで予約を行いました。

ポイントはマリオットグループのものとなります。


昨年に色々なアドバイスを頂いた事もあり、

年明けからプラチナ会員修行を行い「解脱」するところまで行きました。


・・・と、ANA修行と同じ書き方ですが、

どうせならと言う事で同時に進めたんですよね(w


ですから今年はマリオットの上級会員の恩恵とポイントを使い、

お金をかけずに宿へ宿泊する計画です。


こちらはマリオット系のグループと言う事で沢山の選択肢があります。

ですから予約は問題なく完了する事が出来ました(^^


また4日間ポイントで連泊すると5日目が無料となるサービスもある為、

実質8割のポイントで宿泊出来てしまうのでお得です。


上級会員と言う事で追加料金がかかる事なく、

スイートへのアップグレードもたびたび。

そしてアーリーチェックインも可能(朝7時着でもイン可能)で、

尚且つレイトチェックアウト(午後4時まで)可能である事で、

最大で7~8時間程度長くホテルを利用する事も出来ます。


さらに、通常数千円かかる朝食も無料になりますし、

会員ラウンジがあるホテルの場合、

アルコール含めたドリンクも時間的な制限等はあるものの無料になりますので、

コスト換算した場合は、相当なリターンがある使い方が可能です(^^

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※無料で使える会員ラウンジ。
 物価が安いバンコクですら、ここではコーヒが1000円オーバー。
 でも何度飲んでも無料ですし、非常に美味しいです(^^

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※ワインも、シャンパンも無料です。
 私は飲めませんが・・(w


マリオット系のポイントについてもどこかで書きたいと思いますが、

旅行が好きな方には大変お徳ではないかと思います。

詳しく聞きたい方は直接私に聞いてくださいね(w


と、書いているうちにやっぱり文章が長くなってしまいましたので、

目標設定の「2.新築アパートを建築し満室にする」は

次回の記事で書きたいと思います。


連日、図面とのニラメッコ&業者さんとの打ち合わせを続け、

ようやく「いい感じ」の間取りに仕上がってきました(^^

こちらも楽しみです。


では、今日はこの辺で。

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